Yabancı olarak Türkiye'de tapu alımı: tapu müdürlüğünün istediği belgeler

Çoğu ülkenin vatandaşı, alan sınırları ve birkaç konum kısıtlamasına bağlı olarak Türkiye'de konut ve iş yeri alabilir. Devir, Tapu Müdürlüğü'nde tek bir randevuda gerçekleşir; ancak randevu, önceki haftalarda hazırlanan belgelere bağlıdır: değerleme raporu, bankanın döviz alım belgesi, tercümeler ve siz gelmiyorsanız vekaletname. Bu rehber bu belgeleri ve 2026 ücretlerini sıralar. Ne alacağınızı veya kimden alacağınızı söylemez; biz emlakçılık yapmayız.

Kim alabilir, ne alabilir

Tapu Kanunu md. 35'e göre Cumhurbaşkanlığınca belirlenen listedeki ülkelerin vatandaşları, ülke genelinde en fazla 30 hektar ve herhangi bir ilçenin yüzölçümünün en fazla %10'u ile sınırlı olarak taşınmaz edinebilir. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar yabancılarca alınamaz; 2019'dan beri bu kontrol tapu müdürlüğünce kendi harita verisinden elektronik olarak yapılır ve haftalar süren eski ayrı askeri izin yazısı kaldırılmıştır. Birkaç ülkenin vatandaşları için ek kısıtlama veya karşılıklılık şartı vardır; tapu müdürlüğü randevu istendiğinde uygunluğu teyit eder.

Randevudan önce hazırlanacak belgeler

• Pasaport ve noter onaylı Türkçe tercümesi (2026 noter tarifesine göre sayfa başına ≈ ₺884, tarafınızca notere ödenir) ile Türk vergi numarası; bkz. vergi numarası rehberi.
• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme uzmanından, tapu müdürlüğünün sistemi üzerinden sipariş edilen değerleme raporu; 2019'dan beri yabancıların her ediniminde zorunlu, üç ay geçerli. Ücret değerleme şirketinindir, alıcı öder.
• Döviz Alım Belgesi (DAB). 2022'den beri satış bedeli devirden önce bir Türk bankasına satılan dövizle ödenmelidir; banka lira karşılığı için DAB düzenler ve tapu müdürlüğü satışı bu tutardan ve değerlemeden düşük olmayacak şekilde kaydeder. Parayı kendi adınıza bir Türk bankası hesabına zamanında gönderin; bankanın ne istediği için bkz. SWIFT belgeleri rehberi.
• Devir tarihinden itibaren alıcı adına zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi.
• Alıcının iki biyometrik fotoğrafı (satıcının bir).
• Alıcı Türkçe bilmiyorsa imzada tapu müdürlüğüne kayıtlı yeminli tercüman; tarife üzerinden alıcı öder.
• Gelmiyorsanız Türk noterinde veya konsoloslukta ya da yurt dışında apostil ve tercümeyle düzenlenmiş, taşınmazı adıyla belirten vekaletname; bkz. vekaletname rehberi.
• Satıcıdan: tapu senedi, kimlik, belediye rayiç bedeli ve borcu yoktur yazısı.

2026'da tapu müdürlüğündeki ücretler

Tapu harcı beyan edilen satış bedelinin %4'üdür; kanunen %2 alıcı, %2 satıcı olarak bölünür, ancak sözleşmeler çoğu zaman tamamını alıcıya yükler; beyan edilen bedel değerleme raporundan veya belediye rayicinden düşük olamaz. İşlem başına döner sermaye ücreti ve yabancı taraflı işlemler için ek ücret, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yıllık tarifesine göre eklenir. Yurt dışından gelen alıcılar ayrıca değerleme şirketine, tercümeler ve vekaletname için notere, tarife üzerinden tercümana ve DASK primine öder. Devrin kendisinde damga vergisi yoktur; KDV yalnızca müteahhit ve şirketlerden alımlarda, konuta göre %1, %10 veya %20 olarak uygulanır; taşınmazı bir yıl elinde tutan yerleşik olmayanların ilk alımında istisna vardır.

Randevu ve sonrası

Satıcı veya alıcı randevuyu tapu müdürlüğünün çevrim içi sistemi (Web-Tapu) üzerinden veya gişeden, belgeleri yükleyerek ister; müdürlük uygunluğu kontrol eder ve genellikle birkaç gün içinde iki tarafı çağırır. Randevuda iki taraf memur önünde resmî senedi imzalar, tercüman yabancı tarafa okur, harç makbuzları sunulur ve yeni tapu senedi aynı gün verilir. Sonrasında: abonelikler adınıza geçirilir, taşınmaz yıl içinde emlak vergisi için belediyeye bildirilir ve orada oturacaksanız adres 20 iş günü içinde kaydedilir. Taşınmaz sahipliği kısa dönem ikamet izni için bir gerekçedir; izin hakkı değildir.

Yaygın hatalar

• Satıcıya yurt dışında veya elden ödeme: DAB yok, devir yok.
• Randevu günü üç ayı geçmiş değerleme raporu.
• Değerlemenin altında beyan edilen bedel; müdürlük reddeder veya vergi dairesi yeniden değerlendirir.
• Parsel bilgisi veya fotoğraf içermeyen vekaletname.

Kaynaklar

• tkgm.gov.tr — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: yabancıların taşınmaz edinimi, Web-Tapu, ücretler
• mevzuat.gov.tr — 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 35–36; Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife
• resmigazete.gov.tr — Resmî Gazete: döviz ile ödeme zorunluluğu (2022), değerleme raporu zorunluluğu (2019)
• tcmb.gov.tr — Merkez Bankası: döviz satışı ve DAB kuralları

Sorular