Yabancılar için Türkiye’de konut kredisi: belgeler, bankanın kararları ve mevzuat sınırları

Yabancı uyruklu kişi Türkiye’de konut kredisi başvurusu yapabilir; ancak koşulları her banka kendisi belirler ve her dosyayı ayrı değerlendirir. Bu rehber üç konuyu ayırır: bankaların genelde istediği belgeler, yalnızca bankaya ait kararlar ve düzenleyici kurumun koyduğu sınırlar. Ayrıca yurt dışında düzenlenen gelir belgelerinin bankanın kabul edebileceği şekilde nasıl tercüme edilip apostille ile onaylandığını anlatır.

Kim neye karar verir

Süreçte üç taraf vardır ve rolleri farklıdır. Kredi verilip verilmeyeceğine, tutara, vadeye, faize, masraflara ve belirli bir yabancıyı müşteri olarak kabul edip etmeyeceğine yalnızca banka karar verir; bunlar kanunla belirlenmez ve bankadan bankaya değişir. BDDK (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu), her bankanın uyması gereken dış sınırları, örneğin konut değerinin ne kadarının finanse edilebileceğini belirler. Döviz cinsinden kredi ise ayrı bir kambiyo mevzuatıyla sınırlandırılmıştır. Üçüncü taraf, belgeleri sağlayan müşteridir. ROSTU yalnızca müşteri tarafındadır: belgeleri hazırlar, tercüme eder, düzenler ve şubede size eşlik ederiz. Bankayla pazarlık yapmayız; onay, faiz veya limit üzerinde etkimiz yoktur. Bu ayrımı baştan bilmek, hangi sorunun kime sorulacağını netleştirir ve beklentileri gerçekçi tutar.

Bankaların genelde istediği belgeler

Listeler değişir, ancak yabancı başvurucudan genellikle şunlar istenir. Kimlik: geçerli pasaport ve çoğu zaman ikamet izni; bazı bankalar vergi numarasını da ister. Türkiye’deki adres ve iletişim bilgileri. Gelir belgesi: maaş yazısı ve son bordrolar, iş sözleşmesi; işletme sahipleri için ticaret sicil kaydı, vergi beyannameleri ve hesap hareketleri. Mevcut hesaplar: maaş veya düzenli girişleri gösteren ekstreler. Taşınmaz dosyası: tapu veya satış vaadi sözleşmesi ile bankanın kendisinin yaptırdığı ekspertiz raporu. Birçok banka müşterinin pasaportuyla şubeye bizzat gelmesini de ister. Her bankanın kendi kontrol listesi olduğundan, belge toplamaya başlamadan önce şubeden güncel listeyi yazılı olarak isteyin ve teslim edeceğiniz her şey için bu listeyi esas alın. Eksik veya eski belge, başvurunun gecikmesinin en yaygın nedenidir; bu yüzden listedeki her kalemi tek tek işaretleyerek ilerleyin.

Gelir kanıtı ve yurt dışı gelir

Banka geri ödeme gücünüzden emin olmalıdır; bu nedenle gelir kanıtı, Türkiye’de uzun geçmişi olan bir çalışana göre daha çok önem taşır. Geliriniz Türkiye’den geliyorsa aynı bankadaki maaş hareketleri en basit kanıttır. Gelir yurt dışından geliyorsa bankalar çoğunlukla iş sözleşmesine, maaş yazısına, vergi beyannamelerine ve yabancı banka ekstrelerine bakar; hesabınızdaki paranın kaynağını da sorabilir. Yurt dışında düzenlenen belgeler normalde Türkçe tercüme ve apostille (düzenleyen devlet Lahey Apostil Sözleşmesi’ne taraf değilse konsolosluk onayı) ister; böylece banka belgeyi gerçek kabul edebilir. Hangi belgenin apostil gerektirdiğini ve düz tercümenin mi yoksa yeminli tercümenin mi kabul edildiğini bankaya sorun. Bankanın geçerlilik süresini aşan belgeler reddedilir; bu yüzden onları en son temin edin. Gelir belgelerindeki tutarların hesap ekstreleriyle uyumlu olması da değerlendirmeyi kolaylaştırır.

Ekspertiz, sigorta ve taşınmaz dosyası

Kredi vermeden önce banka, çalıştığı bir değerleme şirketine taşınmazın ekspertizini yaptırır; ekspertiz ücretini genellikle müşteri peşin öder ve bir bankanın bilgi formuna göre ücret kredi onaylanana kadar hesapta bloke tutulur. Kredi, finanse edilen taşınmaz üzerinde tapu sicilinde tesis edilen birinci derece ipotek tesis edilerek sağlanır. Taşınmaz için DASK üzerinden deprem sigortası (6305 sayılı Kanun gereği zorunlu) yaptırılır; aynı forma göre konut sigortası ve hayat sigortası kredi kullanımı için zorunlu değildir, ancak banka bunları önerebilir ve bazı ürünlerde faiz oranı bu sigortalara bağlanabilir. Bankada herhangi bir şey imzalamadan önce ön bilgi formunu dikkatle okuyun ve yalnızca aylık taksiti değil, kredinin toplam maliyetini karşılaştırın. Anlamadığınız bir maddeyi imzadan önce bankaya yazılı olarak sorun.

BDDK ve döviz kuralları neyi sınırlar

29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı BDDK Kurul Kararı, Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmeliğin 12 nci maddesinin dördüncü fıkrasına dayanarak, azami kredi tutarını konut değerinin yüzdesi olarak belirler. Değeri 5 milyon liraya kadar olan konutta tavan, enerji sınıfı A veya B için yüzde 90, C için yüzde 80, diğer sınıflar için yüzde 70’tir; değer arttıkça düşer ve 20 milyon liranın üzerindeki konutlarda sırasıyla yüzde 40, 30 ve 20 olur. Bunlar tavandır, hak değildir: banka daha azını önerebilir. Kurul oranları her zaman değiştirebileceğinden güncel tabloyu bankadan teyit edin. Ayrıca 32 sayılı Kararın 17/A maddesi, döviz geliri olmayan Türkiye’de yerleşiklerin yurt içinden döviz kredisi kullanmasını yasaklar; yerleşik gerçek kişiler genelde döviz kredisi alamaz. Bankanın yazılı teyidi olmadan dövizli konut kredisi planlamayın.

Kaynaklar

• bddk.org.tr — BDDK Kurul Kararı No. 11364 (29.01.2026): konut kredilerinde kredi değer oranları (BDDK sitesi otomatik erişimi engellediği için alomaliye.com birleştirilmiş kopyası)
• mevzuat.gov.tr — 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar, md. 17 ve 17/A (KPMG Türkiye bülteni ve 2018-32/46 sayılı Tebliğin alomaliye.com kopyası üzerinden)
• dask.gov.tr — DASK, Doğal Afet Sigortaları Kurumu: zorunlu deprem sigortası (6305 sayılı Kanun)
• denizbank.com — yabancılar için konut finansmanı bilgi formu (pasaportla şube ziyareti, ekspertiz ücreti, DASK, birinci derece ipotek)

Sorular