عقد الإيجار (kira sözleşmesi) في تركيا: كاتب العدل، التأمين، قواعد الإيجار وعنوانكم

عقد الإيجار السكني في تركيا صحيح بمجرد توقيع الطرفين؛ لا يشترط القانون كاتب العدل. ومع ذلك يلتقي الأجانب بكاتب العدل في مرحلة الإيجار لأن مديرية النفوس ومديرية إدارة الهجرة تريدان إثباتاً بأن الإيجار حقيقي، والعقد المصدّق من كاتب العدل هو الإثبات الذي تقبلانه بأكبر سهولة. يشرح هذا الدليل متى يلزم التصديق فعلاً، وكم يكلّف في 2026، وقواعد التأمين ودفع الإيجار والزيادات، وكيف يرتبط العقد بسجل عنوانكم وتصريح إقامتكم.

متى يلزم التصديق ومتى لا يلزم

يعدّ قانون الالتزامات عقد الإيجار المكتوب ملزماً من دون أي تصديق. يدخل كاتب العدل لثلاثة أسباب عملية:

• تسجيل العنوان. تطلب عدة مديريات نفوس في أقضية إسطنبول من الأجانب عقد إيجار مصدّقاً، أو اشتراك مرافق باسمهم، قبل تسجيل العنوان. وتقبل أخرى عقداً عادياً مع نسخة هوية المالك ونسخة سند الملكية. اسألوا مديرية قضائكم قبل الدفع لكاتب العدل.
• تصريح الإقامة. تدرج مديرية إدارة الهجرة عقد الإيجار كإثبات للعنوان، وتتوقعه عموماً مصدّقاً في الطلبات الأولى؛ ويحلّ سجل العنوان من e-Devlet محلّه بعد تسجيلكم.
• الإثبات. عقد الإيجار المصدّق مع تعهد إخلاء (tahliye taahhütnamesi) هو ما يعتمد عليه المالك في التنفيذ؛ على المستأجرين قراءة ما يوقّعونه.

كاتب العدل لا يصوغ العقد؛ يحضره الطرفان، ويصدّق كاتب العدل التوقيعات (imza onayı) أو، وهو الأقل شيوعاً، يحرّره كسند رسمي (düzenleme). للمستأجر الأجنبي الذي لا يقرأ التركية يشترط كاتب العدل مترجماً محلّفاً؛ راجعوا دليل كاتب العدل بشأن قاعدة المترجم.

ما يتقاضاه كاتب العدل في 2026

لتصديق التوقيع يبلغ رسم harç الحكومي ₺233.80 لكل توقيع وفق جدول قانون الرسوم؛ توقيعان، المالك والمستأجر، يعنيان بندَي رسم. يضيف كاتب العدل رسمي التصديق والكتابة لكل صفحة من تعرفة كاتب العدل 2026 (Noterlik Ücret Tarifesi)، وفي عقود الإيجار بنداً نسبياً يُحسب على الإيجار السنوي لدى بعض المكاتب. وتُضاف أتعاب المترجم وفق التعرفة حين يحضر. كل ذلك تدفعونه لكاتب العدل مقابل إيصال. عقد إيجار عادي لسنة واحدة مع مترجم يبلغ عادةً مبلغاً من أربعة أرقام بالليرة في حدوده الدنيا؛ إيصال كاتب العدل هو الرقم النهائي.

الإيجار والتأمين والزيادات: القواعد

• الإيجار عبر البنك. يجب دفع الإيجار السكني عبر بنك أو PTT بصرف النظر عن المبلغ، ليكون الدفع قابلاً للتتبع (التعميمات العامة لرئاسة الإيرادات). الإيجار نقداً يتركك من دون إثبات لسجل العنوان ويعرّض الطرفين لغرامة ضريبية.
• التأمين. لا يجوز أن يتجاوز التأمين إيجار ثلاثة أشهر (قانون الالتزامات المادة 342)، ويُودَع بحكم القانون في حساب بنكي محجوز باسم المستأجر ويُفرج عنه عند انتهاء الإيجار؛ عملياً يحتفظ به كثير من المالكين، وهو خطر تقبلونه عن علم.
• الزيادة. لا يجوز زيادة إيجار المساكن عند التجديد بأكثر من متوسط اثني عشر شهراً لمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) الذي ينشره TÜİK (المادة 344)؛ وقد انتهى السقف المؤقت البالغ 25% للفترة 2022–2024.
• المدة والإنهاء. يتجدد عقد الإيجار محدد المدة تلقائياً لسنة واحدة ما لم يُخطر المستأجر قبل 15 يوماً من انتهائه؛ ولا يجوز للمالك الإنهاء في السنوات العشر الأولى إلا لأسباب قانونية.
• تأمين الزلازل (DASK) على المالك؛ وتُفتح المرافق باسم المستأجر بعقد الإيجار والرقم الضريبي.

عقد الإيجار وسجل عنوانكم

عقد الإيجار هو المستند الذي يربطكم بالعنوان في مديرية النفوس، وسجل العنوان (yerleşim yeri belgesi) هو ما تقرؤه المديرية والبنوك والمدارس. تأكدوا من أن العقد يذكر اسمكم تماماً كما في جواز السفر، ويحدد العنوان كاملاً مع رقم القسم المستقل (bağımsız bölüm) كما في سند الملكية، وأنه موقَّع من المالك المذكور في السند أو من وكيل بوكالة تشمل الإيجار. صرّحوا بالعنوان خلال 20 يوم عمل من الانتقال؛ راجعوا دليل تغيير العنوان. عند مغادرتكم قد يحذف المالك تسجيلكم عبر e-Devlet، ولهذا يجب تسجيل العنوان الجديد فوراً.

أخطاء شائعة

• عقد موقَّع من قريب للمالك من دون وكالة: يرفض كاتب العدل التصديق وترفض المديرية التسجيل.
• عقد في حي مغلق أمام تسجيل الأجانب الجدد: لا يمكن تسجيل طلب تصريح الإقامة. تحقّقوا قبل التوقيع.
• تأمين مدفوع نقداً من دون إيصال.
• توقيع تعهد إخلاء بتاريخ يوم العقد نفسه من دون فهمه.

المصادر

• mevzuat.gov.tr — قانون الالتزامات التركي 6098، المواد 299–356 (الإيجار السكني، التأمين، الزيادات)
• gib.gov.tr — رئاسة الإيرادات: دفع الإيجار عبر البنوك؛ رسم تصديق التوقيع في قانون الرسوم
• adalet.gov.tr — وزارة العدل: تعرفة كاتب العدل 2026
• nvi.gov.tr — مستندات تسجيل العنوان

أسئلة