Türkiye'de kira sözleşmesi: noter, depozito, kira kuralları ve adresiniz

Türkiye'de konut kira sözleşmesi iki tarafın imzasıyla geçerlidir; kanun noter şartı koymaz. Yabancılar yine de kira aşamasında noterle karşılaşır, çünkü nüfus müdürlüğü ve Göç İdaresi kiracılığın gerçek olduğuna dair kanıt ister ve en kolay kabul ettikleri kanıt noter onaylı sözleşmedir. Bu rehber noter onayının gerçekten ne zaman gerektiğini, 2026'da ne kadar tuttuğunu, depozito, kira ödemesi ve artış kurallarını ve sözleşmenin adres kaydınız ile ikamet izninize nasıl bağlandığını anlatır.

Noter onayı ne zaman gerekir, ne zaman gerekmez

Borçlar Kanunu yazılı kira sözleşmesini hiçbir onay olmadan bağlayıcı sayar. Noter üç pratik nedenle devreye girer:

• Adres kaydı. İstanbul'da bazı ilçe nüfus müdürlükleri yabancılardan adres kaydı için noter onaylı kira sözleşmesi veya kendi adlarına abonelik ister. Diğerleri mülk sahibinin kimlik fotokopisi ve tapu fotokopisiyle sade sözleşmeyi kabul eder. Notere ödeme yapmadan önce ilçenizin müdürlüğüne sorun.
• İkamet izni. Göç İdaresi kira sözleşmesini adres kanıtı olarak sayar ve ilk başvurularda genellikle noter onaylı olmasını bekler; kayıt yaptırdıktan sonra e-Devlet yerleşim yeri belgesi onun yerine geçer.
• Delil. Tahliye taahhütnameli noter onaylı sözleşme, mülk sahibinin icra için dayandığı belgedir; kiracı imzaladığı şeyi okumalıdır.

Noter sözleşmeyi yazmaz; taraflar getirir, noter imzaları onaylar (imza onayı) veya daha nadiren düzenleme şeklinde yapar. Türkçe bilmeyen yabancı kiracı için noter yeminli tercüman ister; tercüman kuralı için bkz. noter rehberi.

Noter 2026'da ne alır

İmza onayında devlet harcı Harçlar Kanunu tablosuna göre imza başına ₺233.80'dir; mülk sahibi ve kiracı olmak üzere iki imza, iki harç kalemi demektir. Noter buna 2026 Noterlik Ücret Tarifesi'nden sayfa başına onay ve yazı ücretlerini, bazı dairelerde kira sözleşmeleri için yıllık kira üzerinden hesaplanan değere bağlı bir kalemi ekler. Tercüman katılıyorsa tarife üzerinden ücreti eklenir. Tümü tarafınızca notere makbuz karşılığı ödenir. Tercümanlı sade bir yıllık sözleşme genellikle dört haneli düşük bir lira tutarına gelir; noterin makbuzu kesin rakamdır.

Kira, depozito ve artış: kurallar

• Kira bankadan. Konut kirası tutarına bakılmaksızın banka veya PTT üzerinden ödenmelidir; böylece ödeme izlenebilir (Gelir İdaresi Genel Tebliğleri). Elden kira sizi adres kaydı için kanıtsız bırakır ve iki tarafı da vergi cezasıyla karşı karşıya getirir.
• Depozito. Depozito üç aylık kirayı aşamaz (Borçlar Kanunu md. 342) ve kanunen kiracı adına bloke banka hesabına yatırılıp kira sonunda serbest bırakılır; uygulamada çoğu mülk sahibi elinde tutar, bu bilerek üstlendiğiniz bir risktir.
• Artış. Konut kirası yenilemede en fazla TÜİK'in yayımladığı on iki aylık TÜFE ortalaması kadar artırılabilir (md. 344); 2022–2024 dönemindeki geçici %25 sınırı sona ermiştir.
• Süre ve fesih. Belirli süreli sözleşme, kiracı bitimden 15 gün önce bildirmezse kendiliğinden bir yıl uzar; mülk sahibi ilk on yıl yasal nedenler dışında feshedemez.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) mülk sahibinindir; abonelikler sözleşme ve vergi numarasıyla kiracı adına açılır.

Sözleşme ve adres kaydınız

Sözleşme sizi nüfus müdürlüğünde adrese bağlayan belgedir; yerleşim yeri belgesi de Göç İdaresi'nin, bankaların ve okulların okuduğu kayıttır. Sözleşmenin adınızı pasaporttaki gibi yazdığından, tapudaki bağımsız bölüm numarasıyla tam adresi içerdiğinden ve tapuda görünen malik ya da kira yetkisi içeren vekaletname sahibi tarafından imzalandığından emin olun. Taşındıktan sonra 20 iş günü içinde adresi bildirin; bkz. adres değişikliği rehberi. Çıktığınızda mülk sahibi kaydınızı e-Devlet'ten silebilir; bu yüzden yeni adresi hemen kaydettirin.

Yaygın hatalar

• Vekaletnamesiz, malikin akrabası tarafından imzalanan sözleşme: noter onayı, müdürlük kaydı reddeder.
• Yabancı kaydına kapalı mahallede sözleşme: ikamet izni başvurusu kaydedilemez. İmzalamadan önce kontrol edin.
• Makbuzsuz elden ödenen depozito.
• Sözleşmeyle aynı gün tarihli tahliye taahhütnamesini anlamadan imzalamak.

Kaynaklar

• mevzuat.gov.tr — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 299–356 (konut kiraları, depozito, artış)
• gib.gov.tr — Gelir İdaresi: kira ödemelerinin bankadan yapılması; Harçlar Kanunu imza onay harcı
• adalet.gov.tr — Adalet Bakanlığı: 2026 noter tarifesi
• nvi.gov.tr — adres kaydı belgeleri

Sorular